DECISIÓN PIONERA DE UN TRIBUNAL FEDERAL QUE ORDENA AL PROPIETARIO PAGAR CASI $1 MILLÓN Y PONER FIN A LAS POLÍTICAS DISCRIMINATORIAS QUE EXCLUYEN A LAS PERSONAS CON SUBSIDIOS DE ALQUILER
Hoy, el Centro de Justicia para la Vivienda Justa (FHJC, por sus siglas en inglés) ha anunciado una decisión de un tribunal federal en la que se declara que un gran arrendador de la ciudad de Nueva York ha incurrido en discriminación ilegal en materia de vivienda por discapacidad y fuente de ingresos. Juez Edgardo Ramos del Distrito Sur de Nueva York sostuvo que Goldfarb Propiedades ha estado aplicando requisitos de ingresos mínimos a las solicitudes de alquiler que infringen tanto la Ley federal de vivienda justa ("FHA") como la Ley de derechos humanos de la ciudad de Nueva York ("NYCHRL").
El juez Ramos ordenó a la empresa, que gestiona aproximadamente seis mil unidades de alquiler en la ciudad de Nueva York y en el condado de Westchester (Nueva York), que pusiera fin de inmediato a sus prácticas ilegales. La sentencia se dictó el 29 de septiembre de 2023.
Presentada originalmente en 2018 por la FHJC, la demanda surgió de una investigación del FHJC en respuesta a una denuncia presentada por un hombre discapacitado sin vivienda que había sido rechazado por Goldfarb cuando solicitó un apartamento utilizando un vale de alquiler Olmstead del Estado de Nueva York. La investigación del FHJC descubrió que los empleados de Goldfarb se negaron repetidamente a tener en cuenta a posibles inquilinos con subsidios y vales de alquiler porque ninguno podía cumplir el requisito de ingresos mínimos anuales de la empresa de 43 veces el total del alquiler mensual. Según el experto del FHJC, el profesor del MIT Justin Steil, esta política descalificaba categóricamente a todos los beneficiarios de subsidios de alquiler por discapacidad, así como a más del 90% de los inquilinos con vales de vivienda de la Sección 8. La investigación del FHJC llegó a la conclusión de que sería imposible tener unos ingresos lo suficientemente bajos como para optar a una subvención, pero lo suficientemente altos como para cumplir el requisito de ingresos de Goldfarb.
En particular, Goldfarb instituyó esta política poco después de que se resolviera una demanda anterior contra Goldfarb por discriminación de la fuente de ingresos. En ese caso, que también se derivó de una denuncia investigada por el FHJC, la empresa acordó no discriminar a los titulares de vales. El juez Ramos consideró que, como parte de este acuerdo anterior, Goldfarb proporcionó formación a sus empleados y luego ignoró el consejo del formador de no utilizar requisitos de ingresos mínimos basados en el alquiler íntegro.
El juez Ramos dio la razón a la FHJC en cada una de sus demandas en virtud de las leyes federales y locales de vivienda justa, declarando: "Los demandados han tenido amplia oportunidad y tiempo para corregir sus políticas, no lo han hecho, y por lo tanto han actuado discriminatoriamente contra dos de las poblaciones más vulnerables de nuestra sociedad - las personas con discapacidad y los inquilinos de bajos ingresos", escribió el juez Ramos. El dictamen completo puede leerse en AQUÍ.
El Tribunal ordenó a los demandados Pelican Management, Inc., Fordham One Company, LLCy Cedar Two Company, LLC. a pagar $240.540 en concepto de daños compensatorios y $750.000 en concepto de daños punitivos a la FHJC, un total de $990.940. El Tribunal ordenó que, durante cinco años, una parte de la indemnización compensatoria del FHJC se utilizara para contrarrestar el perjuicio causado por los demandados mediante 1) la supervisión de los anuncios de alquiler, el sitio web y los registros de alquiler de Goldfarb; 2) la distribución de información sobre los derechos a una vivienda justa a organizaciones y organismos gubernamentales que ayudan a los inquilinos con subsidios de alquiler; y 3) la realización de pruebas de cumplimiento en los edificios de apartamentos de Goldfarb.
El Tribunal también ordenó a Goldfarb Properties poner fin a sus políticas discriminatorias y tomar las siguientes medidas para cumplir con las leyes de vivienda justa por:
- No aplicar requisitos de ingresos mínimos a los solicitantes con subsidios o vales de alquiler
- No conceder variantes y exenciones a los criterios de alquiler sólo a los solicitantes no subvencionados
- No exigir a los solicitantes rechazados que esperen un periodo mínimo de tiempo antes de volver a solicitar pisos
- Contratar a un tercero para que imparta formación en materia de vivienda justa a sus empleados.
"Los proveedores de vivienda de la ciudad y el estado de Nueva York han discriminado durante mucho tiempo, y han seguido discriminando a sabiendas, a muchos miles de titulares de vales a pesar de la clara ilegalidad de esta práctica. Esta sentencia debería facilitar a innumerables personas la posibilidad de vivir en la vivienda de su elección", declaró Elizabeth GrossmanDirector Ejecutivo de la FHJC. "La FHJC continuará sus esfuerzos dedicados a investigar la discriminación por origen de los ingresos y a emprender acciones coercitivas contra aquellas entidades que eludan sus responsabilidades."
Cofundador de la FHJC y consultor nacional sobre el terreno Fred Freibergque era Director Ejecutivo cuando se presentó la demanda, elogió al equipo investigador y jurídico. Saludó la decisión como "un remedio que puede generar un cambio, no sólo para un individuo o una familia, sino para miles de inquilinos a los que se les niega su derecho a la igualdad de oportunidades en materia de vivienda". Y añadió: "Tenemos que seguir utilizando el proceso legal para desbaratar la discriminación sistémica en materia de vivienda y garantizar que la segregación y la exclusión dejen de ser opciones viables para los arrendadores."
"Esta decisión pone sobre aviso a los propietarios de que si utilizan políticas de alquiler aparentemente neutrales para excluir a los inquilinos con vales, muchos de los cuales son personas con discapacidad, están violando las leyes de vivienda justa y tendrán que rendir cuentas", advirtió el abogado de la FHJC Diane L. Houk. La FHJC estuvo representada por la Sra. Houk y David Berman con el bufete de abogados Emery Celli Brinckerhoff Abady Ward & Maazel, LLP.
La investigación del FHJC en este caso se financió con una subvención de la Iniciativa Privada de Aplicación de la Ley (PEI) recibida del Programa de Iniciativas para una Vivienda Justa (FHIP), administrado por el Ministerio de Vivienda. Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU. (HUD).
La misión de la FHJC, organización de derechos civiles sin ánimo de lucro, es eliminar la discriminación en materia de vivienda, promover políticas y programas que fomenten comunidades abiertas, accesibles e integradoras, y reforzar la aplicación de la equidad en la vivienda en la región de Nueva York.